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１．（6）　不動産は受益者連続型信託を利用                                       

最後に、純資産価額を引き下げるために、資産リストラ等で除外しておいた土地等を不動産所有会社に所有させたのでは、相続税の計算を２回に分けてするだけで、相続税の節税にはなりません。

土地等については信託契約を結び信託会社に所有してもらい、従来の所有者は委託者＝受益者（実質的所有者）になります。

受益者の相続税は従来の所有者が所有しているのと代わりません。

財産を信託した段階では法人税も所得税も課税されず、相続開始後の相続税も節税になっていません。つまり、信託開始前後に何も変わらず、信託はパス・スルーするだけです。

信託を利用するメリットは跡取り遺贈型の受益者連続型信託です。

信託契約で将来の代々の受益者をあらかじめ定めておきます。第１次受益者は従来の所有者です。

第１次受益者が亡くなった時は受益権は自動的に無くなり、信託契約で新たに受益権が発生することとしておき、信託契約で定めた第２次受益者が受益権を取得し、信託財産の実質的所有者になります。

相続税法上は第１次受益者が亡くなって、第２次受益者が実質的所有者になるので、遺贈の扱いとなります。

以下第３次受益者についても同じです。

受益権は相続するのではなく、消滅と発生を繰り返すだけなので民法上の遺留分はありません。受益権は常にすでに死んでしまった委託者から現在の受益者に渡された権利です。

ここで、第２次受益者は第１次受益者の孫に定めておけば、たとえ契約時にその孫が生まれていなくても、信託契約は有効になり、信託会社はその孫が生まれてくるのを待っていて、孫に受益権を発生させ、渡してくれます。

第３次受益者を玄孫（孫の孫：「やしゃご」と言います。）に定めておけば、第２次受益者が亡くなった時には同様に玄孫に受益権を渡してくれます。

第２次受益者が第１次受益者の配偶者か子でない場合は、相続税は２割加算になります。一見相続税は増えてしまいます。しかし、よく考えると次の相続が起こるのは25年から30年後です。孫の代の相続はその２倍の５０年から６０年後です。つまり60年間の増加率が20%なら年率に直すと０．３％（２０％÷60年）から０．４％です。かなり割安の税額です。

一般の事業と違って土地の賃貸は意思決定のサイクルが長いので、信託を使った受益者連続型の信託は、信託法が予定している「堂々たる相続対策」です。

新・信託法は信託銀行や信託会社でなくて、個人でも信託の当事者（受託者）になることができます。しかし、受益者連続型信託は１００年単位の契約になるので永遠の命がある信託銀行や信託会社が実質的に契約者になります。当社は、今後１００年間の事業収支予想、修繕計画、１００年間に受益者が受け取るであろう不動産の運用益の収支計画を作成し、信託契約の助言や、もし、第２次や第３次の受益者が生まれてこなかった場合受益権を誰に取得させるかなどのアドバイスしています。（アレンジメントと言います。）

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